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房地產經紀管理辦法
房地產經紀管理辦法1
為適應房地產業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產中介服務管理，規(guī)范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業(yè)處。
第一章總則
第一條為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條在本省行政區(qū)域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經營活動。
第三條省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區(qū)域內的房地產中介服務管理工作。
第二章中介服務人員資格管理
第四條從事房地產中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條從事房地產咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產及相關專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產咨詢業(yè)務相關的中級以上專業(yè)技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業(yè)務。
第六條房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業(yè)務。
第七條國家實行房地產經紀人員職業(yè)資格制度，房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格須經過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。
第八條嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第九條房地產估價師和房地產經紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章中介服務機構管理
第十條房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
�。ǘ┯泄潭ǖ姆⻊請鏊�；
�。ㄈ┯幸�(guī)定數(shù)量的.財產和經費；
�。ㄋ模┯信c其從事房地產中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術人員；
�。ㄎ澹┓煞ㄒ�(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區(qū)域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條房地產經紀機構按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術人員數(shù)量、經營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
�。ㄒ唬┮患壏康禺a經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
�。ǘ┒壗浖o機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
�。ㄈ┤壗浖o機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業(yè)績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
�。ㄋ模┬鲁闪⒎康禺a經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總人數(shù)的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條設立房地產中介服務機構應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業(yè)務。
第十六條房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發(fā)資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。
第十七條房地產中介服務機構必須履行下列義務：
�。ㄒ唬┳袷赜嘘P的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
�。ǘ┳袷刈栽浮⒐�、誠實信用的原則；
�。ㄈ┌春藴实臉I(yè)務范圍及合同約定從事經營活動；
�。ㄋ模┮婪ń患{稅費；
�。ㄎ澹┌匆�(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
�。┙邮苄袠I(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
第四章中介業(yè)務管理
第十八條房地產中介服務人員從事房地產中介業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
�。ㄒ唬┖贤鞣疆斒氯嗣Q（姓名）；
�。ǘ┲薪榉⻊枕椖棵Q；
�。ㄈ说膬热�、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
�。ㄋ模┖贤男衅谙蓿�
�。ㄎ澹┦召M數(shù)額和支付方式、時間；
�。┻`約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條房地產中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條房地產中介服務機構應接受當?shù)胤康禺a管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關報表。
第二十三條房地產中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。
第二十四條由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
�。ㄒ唬┧魅�、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>
�。ǘ┰试S他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；
�。ㄋ模┡c一方當事人串通損害另一方當事人利益；
�。ㄎ澹┓�、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章附則
第二十七條省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發(fā)新的資質證書后，方可繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業(yè)務。
房地產經紀管理辦法2
一、嚴格房地產市場準入和清出制度。
房地產開發(fā)企業(yè)必須在核定資質等級范圍內從事開發(fā)建設活動。市房地產行政主管部門要嚴格按照有關規(guī)定，把好房地產市場準入關，依法查處無證或者超范圍從事房地產開發(fā)經營等行為。對不具備資質的單位和個人掛靠有資質的開發(fā)企業(yè)從事房地產開發(fā)的視為無資質開發(fā)。嚴禁偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出賣房地產開發(fā)資質等級證書以下簡稱資質證書行為。要積極培育房地產市場，鼓勵外來有實力和良好業(yè)績的房地產開發(fā)企業(yè)進入本市從事房地產開發(fā)。外地房地產開發(fā)企業(yè)在本市區(qū)域內從事房地產開發(fā)的必須到市建設行政主管部門登記備案。要嚴格執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)清出制度，把是否有不良記錄作為房地產開發(fā)企業(yè)資質年檢和企業(yè)晉級、降級的審批條件。對未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的由市建設行政主管部門依據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定予以查處。
二嚴格房地產開發(fā)項目核準、審批制度。房地產開發(fā)項目應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和房地產開發(fā)年度計劃，房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照有關規(guī)定辦理項目核準、用地、規(guī)劃、建設和銷售等手續(xù)。對經營性房地產開發(fā)項目，必須依法按招標、拍賣、掛牌出售的方式取得土地使用權，足額繳納土地出讓金，并按出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地；房地產開發(fā)項目規(guī)劃方案一經批準不得擅自變更，確需變更的必須按原審批程序報市規(guī)劃部門審批。
嚴格房地產開發(fā)項目核準程序。房地產企業(yè)申請新開發(fā)的房地產項目，應當先向市房地產行政主管部門提出房地產開發(fā)項目申請，市房地產行政主管部門審查后，核發(fā)《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》再報市發(fā)展和改革部門核準，否則市房地產行政主管部門不予辦理商品房預售許可證及房屋所有權證。
房地產開發(fā)項目應當實行項目資本金制度，項目資本金占項目總投資的比例應不低于35％，分期實施的開發(fā)項目，按分期實施的項目總投資和相同的比例執(zhí)行資本金制度。
開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目建設過程中的`主要事項記錄在房地產開發(fā)項目手冊中，定期送市房地產行政主管部門備案。未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊報送備案的由市房地產管理部門依據(jù)建設部《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。
三嚴格商品房預售許可管理。市房地產行政主管部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購包括認訂、登記、選號等收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的市房地產行政主管部門應當責令其限期整改；對拒不整改的依據(jù)《城市房地產開發(fā)經營管理條例》以及建設部《城市商品房預售管理辦法》等法律法規(guī)進行查處。
四加強商品房預銷售合同管理。房地產開發(fā)企業(yè)應當參照建設部、國家工商總局聯(lián)合監(jiān)制并推廣使用的商品房買賣合同示范文本，與購房者簽訂商品房預銷售合同。房地產開發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。市房地產行政主管部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房實名制訂立合同前，應將《商品房買賣合同示范文本》商品房銷售管理辦法》城市商品房預售管理辦法》向購房人明示，未按照規(guī)定向買受人明示的市房地產行政主管部門應當依據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》予以查處。
五嚴格執(zhí)行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。房地產開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并按《住宅質量保證書》約定承擔保修責任。房地產開發(fā)企業(yè)違反上述規(guī)定的由原資質審批部門依法進行處理。
六加強房地產廣告和展銷活動管理。未取得商品房預售許可證的房地產項目，不得商品房預售廣告。廣告單位要對房地產廣告內容的真實性進行必要的審查，杜絕虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。對未取得預售許可證預售廣告的承諾售后包租、返本銷售的廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設施等內容虛假違法的市建設、工商、價格、房地產行政主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的依法予以嚴肅查處。
市工商行政管理部門和市房地產行政主管部門要加強對房地產展銷活動的審查和監(jiān)管，有嚴重違法違規(guī)不良記錄的房地產企業(yè)和不具備預銷售條件的商品房項目，不得參加展銷活動。
二、加強房地產交易市場管理，規(guī)范房地產交易市場秩序
一加強房地產轉讓管理。房地產轉讓當事人應在房地產轉讓合同簽訂后90日內，持房地產權屬證書、當事人合法證明、轉讓合同等有關文件向市房地產行政主管部門提出轉移登記申請并申報成交價格。辦理完房產轉移登記后，30日內持變更后的房屋所有權證到市國土資源部門辦理土地變更登記。房地產權利人轉讓房地產應當如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。房地產轉讓應當根據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》規(guī)定，由房地產價格評估機構進行價格評估，成交價格明顯低于正常市場價格的以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。未申請房地產轉移登記的依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。
二加強房地產抵押管理。自簽訂房地產抵押合同之日起30日內，抵押當事人應當?shù)绞蟹康禺a行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)。市房地產行政主管部門就地產涉及的權屬問題交由國土資源管理部門簽署意見后，向登記人出具登記證明。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。以預售商品房或者在建工程抵押的登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后重新辦理房地產抵押登記。同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。抵押當事人未申請抵押登記的依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條的規(guī)定予以查處。
三加強房地產經紀管理。市房地產行政主管部門要全面清理、整頓房地產中介服務機構，依法查處未取得資質證書、未履行備案手續(xù)、超范圍從事中介業(yè)務以及中介行為不規(guī)范的房地產中介服務機構。凡從事房地產經紀活動的經紀機構及其分支機構，應向市工商行政管理部門申領營業(yè)執(zhí)照，并在一個月內到市房地產行政主管部門辦理備案。房地產經紀人承辦經紀業(yè)務，應當采用市房地產、工商管理部門制定的房地產經紀合同示范文本，并附有執(zhí)行該項經紀業(yè)務的房地產經紀執(zhí)業(yè)人員的簽名。對房地產經紀人利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用，買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為的由市房地產、物價、工商管理部門依據(jù)各自職責，依法查處。
三、加強房地產租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃市場行為
一用于出租經營的房屋必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，否則，不得對外出租。
二房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃活動當事人應當在租賃合同簽訂后30日內向市房地產行政主管部門申請登記和備案。申請登記備案時需提交書面租賃合同、房屋所有權證書和當事人合法證件。未取得權屬證書的房屋不得出租。若出租共有房屋或已抵押的房屋，應提交其他共有人或抵押權人同意出租的證明。
三租賃房屋經登記備案后，由市房地產行政主管部門依法核發(fā)《房屋租賃證》房屋租賃證》房屋租賃行為合法有效的憑證。若從事生產、經營活動，其可作為場所合法的憑證；若用于居住，其可作為公安部門辦理戶口的憑證之一。嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓《房屋租賃證》自本通知印發(fā)之日起30日內，所有未辦理《房屋租賃證》單位和個人應向市房地產行政主管部門申請補辦租賃登記手續(xù)。對未申請房屋租賃登記的當事人，依據(jù)《省實施〈中華人民共和國城市房地產管理法〉辦法》第三十五條予以查處。
房地產經紀管理辦法3
房地產中介服務是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀活動的總稱。近年來，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，樂清的房地產經紀業(yè)得到了迅速發(fā)展，房地產經濟制度也相應建立，經紀人隊伍不斷擴大。他們對樂清房地產市場的發(fā)展起到了很大的促進作用，但由于房地產中介機構發(fā)展太快、數(shù)量太多，而且企業(yè)規(guī)模小，大部分房地產中介機構只有2個人，于是他們在房地產交易市場中形不成規(guī)模效應。對此，本文就樂清的房地產中介服務存在的問題及對策談點淺見。
一、樂清市房地產中介服務存在的主要問題
從業(yè)人員素質差，加劇房地產市場的混亂。
1.房地產中介人員的專業(yè)素質低下
根據(jù)《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，凡從事房地產經紀活動的人，需具備一定學歷，懂專業(yè)知識，經過考試合格，并通過注冊登記，取得《房地產經紀人資格證》。但我市房地產中介人員的素質差，文化水平幾乎沒有大專以上學歷，年齡結構偏高，既沒有房地產專業(yè)及其相關的經濟、法律等方面的知識，又沒有固定的經營場所，可以說是無固定資產的個人“電話公司”，相當比例的從業(yè)人員是沒有受教育的自由職業(yè)者，而且只是單一從事房屋中介，他們僅從親戚、朋友處得到一些信息或者從報紙廣告中尋覓房屋信息，通過打電話拉生意，靠介紹雙方見面看房、撮合促成交易，收取傭金，嚴重影響了整個行業(yè)從業(yè)人員的素質。
2.房地產中介管理體制滯后
房地產中介行業(yè)是一個新興行業(yè)，交易額巨大，對交易雙方來說，都是一件大事，能不能做到公平交易，切實保障雙方利益，房地產管理制機是否健全，至關重要，但是從樂清的`房地產中介管理體制的情況來看，最大的弊端是沒有明確的管理分工和管理方法，房管局作為行業(yè)管理部門，管理力度有限，工商等其它部門有些地方也力所不及，管理力度嚴重不足，使致房地產交易市場混亂。無照、無上崗證開業(yè)的情況屢見不鮮，不少中介機構單純追求高報酬而違背職業(yè)道德，嚴重損害了交易雙方的合法權益。
3.法制條例太籠統(tǒng)
94年以前我國房地產經紀方面的法律法規(guī)幾乎是空白。1994年7月國家頒布《城市房地產法》，才開始為構建房地產經紀業(yè)的法律框架打下基礎。其后建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》（即50號令），國家計委下發(fā)《關于房地產中介服務收費的通知》（即36號令），我省頒布了《浙江省經紀人管理條例》，上述法律及規(guī)章為房地產經紀業(yè)的起步和運行奠定了基礎。但是。在實際工作中，這些法律和法規(guī)太過于籠統(tǒng)、抽象，不能細化，可操作性差�？梢姡瑸榉康禺a經紀業(yè)創(chuàng)設適宜的法制環(huán)境，是迫在眉睫的任務。
4.信息不暢通
在國外房地產經紀人靠信息運作，信息的集中儲存與分別使用都有固定渠道。據(jù)報道，在美國，人們約定俗成，要賣房一般先找經紀人，各種信息都通過經紀人源源不斷地傳送給經紀人協(xié)會，協(xié)會匯總后每兩個星期出一本信息供經紀人使用。如果一個經紀人將信息壟斷，一旦查出就會被開除出協(xié)會，所以經紀人不敢壟斷信息。在20xx年樂清成立了房地產交易中心，對房地產經紀行業(yè)進行劃行歸市，房地產經紀人進駐交易中心市場，實施統(tǒng)一管理，為了更好地掌握信息，由交易中心發(fā)給每一個經紀人若干卡片，通過經紀人填寫、集中后，分門歸類，防止重復信息和一些非法信息的泛濫，便于管理。但一些經紀人出于自身利益，不愿填報房源信息，這樣既沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，又無法實施統(tǒng)一管理，對整個樂清的房地產經紀業(yè)發(fā)展明顯不利。
5.管理機制不完善
管理部門職責不清，管理力度薄弱，阻礙著房地產經紀業(yè)的發(fā)展。工商局的《經紀人管理辦法》，由工商管理部門負責管理，而建設部的《城市房地產中介管理規(guī)定》，由房地產管理部門負責管理，兩者管理職能交叉。按理兩個部門應該密切配合，但由于執(zhí)法依據(jù)不同，導致各行其政，管理不善。
二、規(guī)范樂清市房地產中介服務的幾點對策
1.清理整頓中介機構，加強中介資格資質審查
按照建設部50號令的要求，房地產交易中心應聯(lián)合工商等相互部門對中介機構的設立、營業(yè)的資質經紀人的條件等進行經常性清理整頓，對那些無證經營的“地下中介”機構堅決予以取締，對那些不符合條件的中介機構限期停業(yè)整頓，使現(xiàn)有中介機構進入良性運行狀態(tài)。建立房地產中介機構資質審批制度，嚴防無資質條件的中介機構進入中介市場。在一些城市里，對中介機構的管理，房產管理部門和工商管理部門相互配合，相互協(xié)調。特別是工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時，將房地產部門核發(fā)的資質和咨詢證書作為前置條件，沒有經過房產管理部門同意批準的不發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。我們樂清應該根據(jù)實際的情況，比照上述做法，嚴把中介資質資格關。
2.鼓勵正當競爭，優(yōu)勝劣汰
競爭是經濟發(fā)展的動力，通過競爭使有限的資源得以最佳配置，中介市場也應鼓勵正當競爭。目前我市的房地產中介機構林林總總，良莠不齊，極大地阻礙了三級市場的發(fā)展。房管局和其他部門應采取措施，鼓勵正當競爭，讓適者生存，不適者淘汰，扶強扶優(yōu)，使缺乏競爭力的中介機構自然淘汰。
3.規(guī)范中介服務行為，提高服務水平
(1)首先必須提高房地產中介人員的素質，通過建立和完善房地產中介人員執(zhí)業(yè)考試制度，從業(yè)人員培訓持證上崗制度，房管局和工商局對房地產中介人員實施嚴格的資格認證與管理。通過資質審查，具備了從業(yè)資格的人員才允許進入市場進行營業(yè)，否則就不允許其進行房地產中介活動。另外，還要加強對中介人員的培訓，特別是專業(yè)知識培訓和職業(yè)道德教育。
(2)規(guī)范房地產中介服務行為，房地產中介服務的傭金，應按政府部門的有關規(guī)定收取，收取傭金必須用稅務部門制定的統(tǒng)一票據(jù)；房地產中介服務機構向委托方提供經紀服務時，應當與委托方簽訂中介服務合同，合同內容應當寫明服務事項、內容、擁金及支付方式、違約責任等，簽訂合同后，雙方應共同遵守，認真履行；建立社會監(jiān)督機制，對已核準營業(yè)的中介機構，分布監(jiān)督電話，便予社會監(jiān)督，對無照從業(yè)，賺取差價，虛假和不實信息，不履行告義務及違法違規(guī)行為要進行處罰，并將處理結果向社會公示；建設部50號令要求房地產主管部門對房地產中介機構實行年檢制度，通過年檢，對上一年表現(xiàn)不好或有違法違規(guī)的中介機構不予年檢，以規(guī)范整個房地產中介市場。
4.加強房地產管理與理順房地產關系
房地產經紀管理辦法4
為適應房地產業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產中介服務管理，規(guī)范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業(yè)處。
附件河南省城市房地產中介服務管理辦法
第一章、總則
第一條、為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條、在本省行政區(qū)域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經營活動。
第三條、省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區(qū)域內的房地產中介服務管理工作。
第二章、中介服務人員資格管理
第四條、從事房地產中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條、從事房地產咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產及相關專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產咨詢業(yè)務相關的中級以上專業(yè)技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業(yè)務。
第六條、房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業(yè)務。
第七條、國家實行房地產經紀人員職業(yè)資格制度，房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格須經過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。
第八條、嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第九條、房地產估價師和房地產經紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章、中介服務機構管理
第十條、房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條、設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
�。ㄒ唬┯袉挝坏拿Q、組織機構及章程；
�。ǘ┯泄潭ǖ姆⻊請鏊�；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財產和經費；
�。ㄋ模┯信c其從事房地產中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術人員；
�。ㄎ澹┓煞ㄒ�(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條、房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區(qū)域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條、房地產經紀機構按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術人員數(shù)量、經營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
�。ㄒ唬┮患壏康禺a經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
�。ǘ┒壗浖o機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
�。ㄈ┤壗浖o機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業(yè)績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
�。ㄋ模┬鲁闪⒎康禺a經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條、房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總人數(shù)的`50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條、設立房地產中介服務機構應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業(yè)務。
第十六條、房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發(fā)資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。
第十七條、房地產中介服務機構必須履行下列義務：
�。ㄒ唬┳袷赜嘘P的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
�。ǘ┳袷刈栽�、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
�。ㄎ澹┌匆�(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
第四章、中介業(yè)務管理
第十八條、房地產中介服務人員從事房地產中介業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條、房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
�。ㄒ唬┖贤鞣疆斒氯嗣Q（姓名）；
�。ǘ┲薪榉⻊枕椖棵Q；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
�。ㄋ模┖贤男衅谙�；
（五）收費數(shù)額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
�。ㄆ撸╇p方約定的其它內容。
第二十條、房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條、房地產中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條、房地產中介服務機構應接受當?shù)胤康禺a管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關報表。
第二十三條、房地產中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。
第二十四條、由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條、房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
�。ㄒ唬┧魅�、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>
�。ǘ┰试S他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
�。ㄎ澹┓�、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條、房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章、附則
第二十七條、省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條、本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發(fā)新的資質證書后，方可繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業(yè)務。
房地產經紀管理辦法5
所謂房地產權屬檔案，是指城市的房地產行政主管部門在管理房地產權屬工作的過程中保存的歷史記錄。其中，房地產權屬工作包括房地產權屬的登記、變更、調查、權屬轉移以及測繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價值的文字、聲音和圖表等。房地產權屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規(guī)范化社會的進程，房地產權屬檔案管理工作日益規(guī)范化和科學化。特別是《城市房地產權屬檔案》出臺之后，如果對房地產權屬檔案的管理不規(guī)范合理，就會影響相關機構檢查檔案的查全率，進而影響房地產業(yè)的進一步發(fā)展。文章針對房地產權屬檔案的管理工作，主要從以下四個方面提出建議和辦法。
1規(guī)范房地產權屬檔案的收集范圍
只有保證房地產權屬檔案的完整性和準確性，才能做好房地產權屬檔案的管理工作，進而具備參考價值和利用價值，因此，做好房地產權屬檔案的收集工作非常重要。結合《城市房地產權屬檔案管理辦法》的相關規(guī)定，房地產權屬檔案應當包括以下五個部分：①能夠證明房地產權人、房地產權屬登記確認、變更、轉移、以及設定他項權利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權的權屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產登記申請表、權屬變更登記表、房地產狀況登記表以及房屋面積計算表等用于房地產產權登記的`各種文件材料；④諸如統(tǒng)計報表、計算機軟盤、照片以及錄音帶等可以對房地產權屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產權屬相關的文件材料。在確保房地產權屬檔案全面完整的前提下，應當保證房地產權屬檔案的真實性，作為房地產權屬檔案管理部門，應當做好前期的檢查和控制工作，認真審核相關文件資料，保證檔案的真實性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補充檔案，通過建立責任制來保障檔案資料的真實客觀。
2加強房地產權屬檔案的現(xiàn)代化管理
傳統(tǒng)的房地產權屬檔案管理方式不但浪費人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調非常麻煩。隨著科學技術的不斷發(fā)展和計算機技術的普及，作為現(xiàn)代化的房地產權屬檔案管理，應當將計算機技術和網絡技術完全引入。并建立相關的平臺和內部網絡，來對房地產權屬檔案進行保存、修改、傳輸和管理，真正實現(xiàn)網絡化管理，做到互聯(lián)網+房地產權屬檔案管理。除此之外，還應當加強對現(xiàn)代光學技術的運用，用電子化的照片和表格來代替紙質檔案，一方面可以節(jié)省存儲空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會影響檔案的完整性和準確性，同時，也可以通過遠距離傳輸?shù)姆绞教峁┙o使用者，更加方便快捷。
3調查了解檔案使用者的需求
只有深入社會進行調查，了解檔案使用者對房地產權屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產權屬檔案管理部門，應當以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎，保證房地產權屬檔案開發(fā)利用的有效性。（1）在房地產權屬檔案收集之前做好預測工作，通過調查問卷或者其他形式來充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產市場、規(guī)劃、房地產登記部門以及市民對房地產權屬檔案內容和利用特點的需求。（2）開發(fā)利用要根據(jù)對象的不同而不同，相關部門應當在對調查結果進行保密的前提下，按照服務要求，進行多樣的開發(fā)利用。包括證明型、咨詢型、網絡型、宣傳型、借閱型、技術型以及報道型等各種形式。（3）提供服務時要充分顧慮檔案使用者的心理特點，目前房地產權屬檔案使用者的心理特點大多是求快求便。作為房地產權屬檔案的管理部門，應當通過推出開展窗口服務、專題服務、網絡服務以及推薦服務等多種服務渠道，同時編制最為科學的檢索系統(tǒng)和工具，來大大提高房地產權屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。
4注重對管理人才的培養(yǎng)
人才是管理工作的關鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)秀的檔案管理人才是房地產權屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎。隨著市場經濟的進一步發(fā)展，目前現(xiàn)代化管理已經基本替代了傳統(tǒng)的手工管理方式，因此，在培養(yǎng)復合型房地產權屬檔案管理人才時，應當尤其注重以下幾個方面：（1）房地產權屬檔案的管理隊伍必須政治素質高、德才兼?zhèn)�、知識范圍廣，并且業(yè)務能力強，具備優(yōu)秀的職業(yè)道德，能夠時時處處為檔案使用者考慮，才能提供最優(yōu)質的服務。（2）房地產權屬檔案的管理人員應當具備一定的計算機技術和網絡技術，能夠熟練的操作現(xiàn)代化設備和平臺，同時也應當具備充分的檔案專業(yè)基礎理論知識和相關的法律知識，相關部門必須加強這些方面的培訓和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質的，綜合能力較強的檔案管理人才，培養(yǎng)骨干力量，才能真正滿足現(xiàn)代化房地產權屬檔案管理工作的要求。
5結束語
隨著現(xiàn)代化科學水平的不斷提高，對房地產權屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準確性，對管理的科學性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來越高。作為房地產權屬檔案管理部門，一方面應當加強對管理人員的培訓和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎理論水平，更要提高管理人員的創(chuàng)新能力和對現(xiàn)代化設備的操作水平。另一方面應當進一步加強市場調研，搞清檔案使用者的需求和意見，才能進一步改進管理方式，提高管理水平，從而推動房地產行業(yè)的更高層次發(fā)展。
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