物業(yè)設備管理制度
在我們平凡的日常里，制度在生活中的使用越來越廣泛，制度是指在特定社會范圍內(nèi)統(tǒng)一的、調(diào)節(jié)人與人之間社會關系的一系列習慣、道德、法律(包括憲法和各種具體法規(guī))、戒律、規(guī)章(包括政府制定的條例)等的總和它由社會認可的非正式約束、國家規(guī)定的正式約束和實施機制三個部分構成。那么制度的格式，你掌握了嗎？以下是小編整理的物業(yè)設備管理制度，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)設備管理制度1
物業(yè)設備設施緊急維修管理制度
1、必須進行緊急維修時，須立即通知工程部經(jīng)理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。
2、如因緊急維修，必須對用戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知客服部，并由客服部向受影響之用戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。
3、如發(fā)生故障的設備在保修期內(nèi)，應做出適當?shù)膽碧幚�，以盡量減少對用戶的`影響，并立即通知有關供應商的保修負責人。
4、緊急維修結束后，須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結果、故障發(fā)生時間、恢復正常時間等向專業(yè)工程師報告，并提交工程部經(jīng)理審閱。此報告由工程部經(jīng)理負責存入設備維修檔案備查。
物業(yè)設備管理制度2
為保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求,特制定本規(guī)程。
(一)定義
1、例保
指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、反腐、緊固和潤滑,對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。
2、一級保養(yǎng)
對機械設備進行檢查、檢測,根據(jù)實際需要局部解體,進行清洗、調(diào)整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風道局部除銹反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。
3、二級保養(yǎng)
對機械設備進行全面清洗、調(diào)整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試;對管道、風道部分除銹、反腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
4、中修工程
中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。
5、大修工程
大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。
6、設備更新和技術改造
設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。
7、事后維修(故障維修)
設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
8、狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。
(二)設備分類
根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):
�、〖壴O備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。
�、＜壴O備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。
(三)設備管理模式
采用計劃預修制(三級保養(yǎng)-例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。
1、對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
3、對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年進行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級設備保養(yǎng)、檢查記錄表》內(nèi)。
(四)職責
1、品質技術部負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設備(器具)申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù)。
2、品質技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。
3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據(jù)《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
(五)設備前期管理
1、前期介入
設備選型、安裝要求等由品質技術部對有關物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
2、設備的接管驗收
(1)設備的接管驗收由品質技術部代表公司,組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由公司品質技術部對地產(chǎn)商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質技術部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時,由品質技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。
(2)當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。
3、設備的編號
設備編號由以下四部分組成:
(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。
(2)第二部分表示設備的類別:用數(shù)字01-99表示;
(3)第三部分表示單位設備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;
(4)第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:kd -03-1-&nb
sp; (ⅰ)
學府kd物業(yè)管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設備
4、設備的建帳
(1)管理處給所管物業(yè)的全部設備編號,并填寫《機電設備統(tǒng)計表》。
(2)管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。
5、設備質量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設備接管后,由品質技術部委托專業(yè)公司對設備質量缺陷進行三個月整改,整改達到企業(yè)標準后,由品質技術部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。
6、設備標識管理
(1)設備標牌
未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌,并按有關規(guī)定要求,貼在設備上。
(2)設備的顏色
設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。
(3)設備狀態(tài)標識
重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。
(4)設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。
(六)設備使用管理
1、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。
2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業(yè)主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。
3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調(diào)整。
4、重要設備(如變壓器、中央空調(diào)等)的投入、報停須經(jīng)品質技術部批準。
(七)設備維修保養(yǎng)管理
1、計劃
(1)維修保養(yǎng)計劃
供方應將委托范圍內(nèi)的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設備保養(yǎng)計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質技術部審批,審批后的設備保養(yǎng)計劃品質技術部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質技術部制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。
2、實施
(1)有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。
(2)發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內(nèi)的故障維修),工程部應用《故 障轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內(nèi)給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明,承諾修復時間。對于重大維修,品質技術部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負責人應先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質技術部審核,呈報總經(jīng)理批準后,再進行修理。若公司進行發(fā)包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質技術部組織招標。關鍵設備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質技術部,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
(3)設備中修、大修、更新改造工程由品質技術部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質技術部組織有關人員(相關管理處技術人員、辦公室工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
3、檢查
(1)維修保養(yǎng)檢查
工程部日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)'例保'計劃執(zhí)行情況由管理處經(jīng)理檢查。設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織檢定并備案;屬ⅲ級設備由管理處檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質技術部組織驗收。
(2)設備的檢定
對于電梯,電梯廠家每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(八)設備安全管理
(1)持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查,并責成未達標單位對安全隱患進行整改。
(2)安全事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知公司品質技術部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。品質技術部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質技術部提交設備安全事故報告,品質技術部根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結果,向總經(jīng)理提交設備安全事故調(diào)查報告,并提出處理意見。
(九)設備封存及報廢管理
1、設備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報品質技術部,品質技術部計劃安排設備封存前的處理工作(反腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。
2、設備報廢
對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由技工填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》,報品質技術部審核并呈報總經(jīng)理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統(tǒng)一填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》。
(十)組織對供方的控制
1、供方的選取:
ⅰ類 提供零星設備維修的維修方
�、㈩� 提供設備設施
大中修、更新改造工程承包商
2、新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應由品質技術部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外,還應邀請新供方參加。品質技術部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。
3、供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質技術部審核,品質技術部審核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質技術部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策,確定中標單位。
4、供方的評價
供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價,品質技術部審核,評審結果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結果為不合格的分包方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供應商名單上去掉。
5、供方檔案
品質技術部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的`檔案備查。
6、工程質量監(jiān)督及驗收
對ⅰ類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認,對照物業(yè)公司標準,檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質技術部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量;對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級;按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結算協(xié)議書》才能結清工程款。
(十一)設備技術檔案資料管理
1、設備技術資料:設備技術資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。
2、質量記錄
(1)設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。
(十二)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
1、申請
根據(jù)物業(yè)正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經(jīng)理批準購買;購置總價在五百元以上的,經(jīng)管理處經(jīng)理同意后,報品質技術部審核并提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報總經(jīng)理批準購置。購置的設備,管理處均應建檔。
2、采購
采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
3、驗證
對設備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處技工會同有關技術人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現(xiàn)場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填,填寫的采購日期為實際發(fā)生日期,并按要求的標識標明。
5、入庫建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。
(十三)設備完好率
設備完好率=完好設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)*100%
公式中的設備均指ⅰ、ⅱ級設備。設備的功能和參數(shù)能達到產(chǎn)品說明書中的技術性能指標就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設備進行一次檢查,對檢查結果按公式進行統(tǒng)計計算,于12月15日之前報品質技術部,品質技術部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計全公司設備完好率。
1、維修及時率
維修及時率=用戶維修服務及時維修宗數(shù)/ 用戶維修服務總宗數(shù) ×100%
每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修及時率,品質技術部審查核實�！队脩艟S修服務單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價,若業(yè)主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。
2、維修合格率
維修合格率= 用戶維修服務合格維修宗數(shù)/用戶維修服務總宗數(shù)×100%
上門維修結束后須由客戶在《用戶維修服務單》上對維修服務合格簽名認可,若業(yè)主對維修服務質量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。
附:1、設備代碼分類表
2、物業(yè)代碼分類表
3、設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
附件1:設備代碼分類表
代碼設備類別名稱
01水泵
02風機
03電梯
04發(fā)電機
05變壓器
06空調(diào)(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調(diào)、風扇等)
07消防設備(包括控制聯(lián)動柜、報警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅火系統(tǒng))
08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09電氣柜(箱)(包括高壓開關柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)
10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11食堂設備
12清潔設備
13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14保安通訊設備(包括手持式對講機)
15辦公設備
16自動抄表系統(tǒng)
17ba系統(tǒng)
附件2:物業(yè)代碼分類表
管理處名稱代碼管理處名稱代碼
學府花園
物業(yè)管理處*f學府康都
物業(yè)管理處kd
銀監(jiān)局
物業(yè)管理處yj建行
物業(yè)管理處jh
國土家園
物業(yè)管理處gt
附件3:設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
序號設備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期
0101生活水泵半月每季每年三年六年
0201消防水泵每月每季每年五年八年
0302風機每月每季每年五年八年
0403電梯半月每半年每年三年六年
0504發(fā)電機每月每季每年五年八年
0605干式變壓器每季每年//////
0706空冷水機組半月每半年每年三年六年
0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////
0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////
1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////
1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////
1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////
1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////
1409低壓配電柜半月半年每年////
1509高壓開關柜每月每年//////
1617ba系統(tǒng)每月每季每年////
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。
物業(yè)設備管理制度3
1、一切運行中的電氣設備上的工作，均應按《電業(yè)安全工作規(guī)程》的規(guī)定使用工作票，或按口頭、電話命令執(zhí)行，除事故檢修外，嚴禁不使用工作票在運用中的電氣設備上工作。
2、工作票必須使用統(tǒng)一格式，用鋼筆或圓珠筆填寫一式兩份，正確清楚，不得任意涂改，如有個別錯、漏字需要修改，應字跡清楚。
3、工作票簽發(fā)人和工作許可人不得兼任工作負責人，工作負責人可以填寫工作票，工作證許可人不得簽發(fā)工作票。一個工作負責人，不能同時接受兩張工作票，只有完成了一張工作票的任務之后，并辦理了工作終結手續(xù)，方可接受另一份工作票。
4、工作票，一份由工作許可人收執(zhí)，另一份由工作負責人收執(zhí)，已執(zhí)行的工作票，一份存配變站備查，另一份由工作負責人帶回保存。
5、配變站，一張工作票上所列工作地點，以一個電氣連接部分為限，但安全措施一次做完的下列情況允許幾個電氣；連接部分共用一張工作票。連接于同一母線上的幾個電氣連接部分，同時停送電者（但需在各備注欄內(nèi)辦理工作轉移手續(xù)）。
�。�1）一臺主變壓器停電檢修時，其保側開關也配合檢修，且同時停送電者。
�。�2）一個配電裝置全部停電時，所有不同地點不同類型的工作。
�。�3）一個配電裝置雖未全部停電，但只有個別引入線帶電，并對帶電部分采取了可靠的隔離安全措施者。
（4）在幾個電氣連接部分上，依次進行不停電的同一類工作，可以發(fā)給一張第二種工作票。
6、線路第一種工作票第張只能用于一條線路或一個工作地段。但下列情況之一者，可填用一張第一種工作票或一張第二種工作票。
�。�1）一條線路或同桿架設且同時停、送電幾條線路。
�。�2）與停電檢修線路交叉，鄰近的另幾回線路，同時停送電者。
（3）一個工作班在同一天內(nèi)對同一電壓等級，在不同的幾條線路上的.多處配電變壓器上進行同一類工作，配電線路無需停電。
�。�4）第二種工作票，對同一電壓等級，同類型工作，可在數(shù)條線路上共用一張工作票。第二種工作票的工作，不需要履行工作許可手續(xù)，但開工前應與調(diào)度聯(lián)系，工作結束后應通知調(diào)度。
�。�5）幾個工作班共用一張工作票時，分組負責人應持有工作總負責人簽發(fā)的工作命令單，并必須得到總負責人的許可后方可開工。
�。�6）非電氣工作人員在配變站工作，應有專人監(jiān)護。
�。�7）工作票保存一年。
物業(yè)設備管理制度4
1.對管理處經(jīng)理負責,執(zhí)行管理處各項規(guī)定和決議。
2.負責設備管理質量控制,通過科學管理和精心保養(yǎng),使各項設備運轉正常,提高設備的使用壽命與完好率。
3.擬制設備的各項管理規(guī)章制度和質量管理辦法,并督促所屬員工貫徹執(zhí)行各項規(guī)章制度和質量管理辦法。
4.制定設備年度、月度的修理與維護保養(yǎng)計劃,并組織實施。
5.擬制設備的應急預案,及時處理每一項與設備有關的緊急狀態(tài)與緊急事故,并做好善后與防范工作。
6.組織對日常設備管理,對重大設備事故做好原始記錄,搞好技術資料的'歸檔和資料管理。
7.明確所屬員工工作職責,督促其按時、按質、按量完成本職工作,認真查閱設備員工的各類工作記錄并簽名,努力提高每個員工的工作積極性、創(chuàng)造性,營造和保持良好的工作氛圍。
8.關心下屬員工的思想和生活,考核其工作實績與技術水平,對設備員工的獎罰提出意見,同時做好新進、轉崗設備人員的崗位職責、工作要求等內(nèi)容培訓工作。
9.配合和參與業(yè)主搞好工程收尾工作,做好已竣工系統(tǒng)的驗收與接管工作。
10.做好與其它部門的協(xié)作與配合工作,遇事分工不分家,責任到人。
物業(yè)設備管理制度5
各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率，直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效，對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益，有著直接的關系。所以必須從技術、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理，以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構
物業(yè)總公司設備工程主管
分公司（處）設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術資料管理
設備、設施管理資料，主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類：
a、供暖、供熱水設備；
b、供電設備；
c、給排水設備；
d、通訊設備；
e、交通運輸設備；
f、辦公設備
g、生活設備
h、機械加工設備
i、土建設備
j、社區(qū)文化宣傳設
k、社區(qū)文娛健身設施
l、其它設備
2、設備設施編號：已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施，在轉入固定資產(chǎn)的同時，均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份，由主管部門和財務部各執(zhí)一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理：
a、臺帳和卡片由設備管理員管理，財務部由分管設備的財會人員負責。
b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施，憑有關憑證，記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等，都應根據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi)，集團內(nèi)部調(diào)配轉移時，卡片隨機轉移接收單位。
4、設備設施的檔案管理：設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料，通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果，是完善管理的重要依據(jù)和條件。
a、要為每臺設備建立檔案，一臺設備一個檔案，袋內(nèi)主要內(nèi)容為：設備選型和技術經(jīng)濟論證報告書；設備購置意向書和競標內(nèi)容；購置合同或協(xié)議簽字副本；設備驗收合格證；設備裝箱單及開箱檢驗記錄；進口設備索賠相關資料；設備安裝記錄和驗收移交記錄；設備登記卡片；設備調(diào)試、運行記錄；設備故障分析報告、事故報告；設備定期檢查和監(jiān)測記錄；設備維修、檢修工作記錄；設備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設備施檔等管理原則和辦法：設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理，設備設施檔案應建立目錄和索引。設備檔案原則上不外借，只供查閱，特殊需要，需經(jīng)主管單位領導批準。
三、設備設施的日常管理：
1、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時入庫妥善保管。
2、在用設備設施分級管理，責任落實到部門、班組和個人。
四、設備的日常使用和維護：
1、設備在使用操作過程中，操作人員必須熟練掌握設備的結構、性能、維護和技術、安全等方面的業(yè)務知識，熟悉所操作的'設備的關鍵部位，嚴格遵守本工種的技術安全規(guī)程。
2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人，表面保持整潔，安裝要牢固可靠，部分設備設施要按時加油，潤滑油裝置種類齊全并符合技術規(guī)定。
3、設備在使用過程中，操作人員必須做到；'三好'；即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。
五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢：
1、集團設備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門，必須由主管領導批準，交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀，簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃，需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn)，經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門提出申請，有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定，并寫出報告，經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。
六、設備事故：
4、設備事故類別：
a、一般事故（直接損失在500元以下）
b、設備大事故（直接損失在20xx元以下）
c、重大設備事故（直接損失在20xx元以上）
5、事故責任劃分：
a、由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設備事故。
b、因設計、制造質量不好、安裝不當造成的屬質量事故。
c、設備在正常使用下，因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設備事故屬自然事故。
6、設備事故處理：
a、一旦設備發(fā)生事故，設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因，確定事故類別、責任并寫出報告和處理意見。
b、一般事故由主管單位領導做處理決定。
c、大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養(yǎng)：
1、要根據(jù)本部門所管設備的性能特點，使設備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人，多人操作的設備每一臺都要有專人負責，集團公用設備指定專人保管維護，根據(jù)設備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標：
a、設備完好率：熱能、供電、供水在90%以上。
b、故障停機率小于3%。
c、一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。
d、巡回檢查率達100%。
3、交接班制度：交班作者下班前，負責清掃衛(wèi)生，完成本班次交班設備運轉記錄并簽字；接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位，對照交班記錄認真檢查設備運轉情況，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，必要時拒絕接班，請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實，各類記錄不準撕毀和丟失。
物業(yè)設備管理制度6
1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設備進行維修保養(yǎng)。如遇此類設備出現(xiàn)故障，應報請專業(yè)供電主管部門處理。
2、各物業(yè)公司所有特種設備設施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機械、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機械維修檢查等）一律實行外委維護保養(yǎng)。對于外委項目維保，工程部應指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質量；每次外委項目實施作業(yè)前，外委單位應先到工程部辦理進場作業(yè)手續(xù)方可到設備安裝地點進行作業(yè)。
3、維修
�。�1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設備設施存在隱患或性能劣變，維修主管應提前備好相關備件，預訂維修時間實施作業(yè)。
（2）如在預定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。
�。�3）維修主管應督導維修人員按時作業(yè)。
（4）施工前，維修人員應備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。
�。�5）維修完畢后，工程部應就維修情況進行檢查，填寫《設備設施維修記錄》。
4、保養(yǎng)
�。�1）實施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應制訂材料采購計劃并報批，提前組織維修保養(yǎng)材料。
�。�2）正式施工前，維修人員應準備好操作工具、協(xié)調(diào)相關部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護措施，要求相關人員做好配合。
�。�3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人應如實填寫《設備設施保養(yǎng)記錄》
5、緊急故障處理
（1）接到緊急故障處理請求，工程部主管應迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應同時向管理處主任、公司主管領導報告。
�。�2）到達現(xiàn)場后，工程部主管應查看現(xiàn)場、了解故障原因，制訂搶修方案。
�。�3）實施搶修前，嚴格按照安全規(guī)范做好防護措施，并要求相關人員予以配合。
�。�4）維修時以不擴大故障及隱患為前提。無法確認故障原因時，切不可盲目亂動，應集中商議，找出最佳方案；如屬特種設備，應請求有關單位配合支援，并按中華人民共和國國務院令（第373號）《特種設備安全監(jiān)察條例》執(zhí)行。
（5）故障處理完畢后，應做好事故起因分析，制訂相應的防范措施。
�。�6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應如實寫出書面報告上報相關部門。
物業(yè)設備管理制度7
一、水泵房管理制度
1、水泵房、消防水系統(tǒng)、設備等由管理處指定專人負責監(jiān)控、清潔及日常運行的巡視。
2、水泵房內(nèi)機電設備、儀器由值班人員負責操作，無關人員不得進入水泵房并嚴禁非值班人員操作各種開關、按鈕。
3、消防泵、生活泵、污水泵及各類控制開關、按鈕、閥門應有明顯操作標志，標志應簡單易懂，正確無誤。高壓用電設備應有危險標志并有防觸措施。
4、水泵、儀表控制開關、閥門應定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知管理處維修班組進行維修、更換，確保水泵、儀表控制性能良好。
二、水池（箱）管理制度
1、由管理處指派責任心強、身體健康的'水管員負責水池（箱）的日常管理工作。從業(yè)人員要達到“五病”調(diào)離率100%。
2、水池（箱）容積及管道口徑應滿足用水需求，生活用水與消防用水管道布置合理，不存死水區(qū)。
3、水池（箱）結構堅實、牢固、光潔、不滲漏、耐腐蝕；水池（箱）人孔必須加蓋加鎖，鎖匙由專人保管；水池（箱）溢流管口、通氣孔口應有防蚊蟲進入的不銹鋼紗網(wǎng)；溢流管、排空管不得與下水道直接相連。
4、水池（箱）每半年至少由專業(yè)清潔機構清洗消毒一次，并取得水質檢測合格證明。在水質二次污染高發(fā)期適當增加清洗次數(shù)，或定期投加適量消毒劑。
5、水池（箱）管道、閥門定期維護，發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即組織維修、更換。非管理人員不得隨意開啟或關閉水池（箱）閥門。
6、水池（箱）四周應保持清潔，定期殺滅蚊蟲；周圍30米范圍內(nèi)，禁止設置旱廁或堆放垃圾堆。
物業(yè)設備管理制度8
電氣維修管理規(guī)定
一、電氣維修人員必須持上崗證，嚴格按照國家建設部頒發(fā)的標準《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè)。
二、在進行電氣維修時維修人員應戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。
三、維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施。
四、維修班班長在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查監(jiān)督執(zhí)行情況。
五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業(yè)時，應裝設隔音擋板，并有專人監(jiān)護。
六、在一經(jīng)分閘即可送電到工作地點的形狀和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標牌。
配電房管理規(guī)定
一、配電房是供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)許可，非工作人員不得入內(nèi)。
二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。
三、值班員應密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開超載運行。
四、經(jīng)常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。
五、經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。
六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。
停水及事故處理方案
水是人們生活中必不可少的'，人們一天也離不開水，正常情況下，物業(yè)管理企業(yè)必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應當提前通知，使產(chǎn)權人、使用人有所準備，因市政管網(wǎng)停水時，維修搶修中心應立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯(lián)系。
如發(fā)生跑水、漏水現(xiàn)象，應采取如下措施：
1、檢查漏水的準確位置，并在許可能力下，立即設法制止漏水，如關上水閥等。若不能制止時應立即通知維修搶修中心，在搶修人員到達前須盡量控制現(xiàn)場，防止范圍擴散。
2、觀察四周環(huán)境，利用現(xiàn)有設備工具，設法清理現(xiàn)場。
3、通知清潔人員清理現(xiàn)場積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。
4、日常工作中，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。
共用設施、設備保養(yǎng)規(guī)范
共用設施、設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，應遵守下列規(guī)范：
一、衛(wèi)生和水電設備的日常性保養(yǎng)。物業(yè)管理公司要負責管區(qū)范圍內(nèi)的計劃養(yǎng)護、零星報修和改善添裝任務。零星損壞的衛(wèi)生、水電設備一般應按物業(yè)管理公司規(guī)定期限及時修理，人為損壞則要由住用者自費修理。
二、上下水管道、化糞池等設施的維修養(yǎng)護。上下水管道發(fā)生故障必須急修時，由專業(yè)人員負責，隨叫隨到進行搶修并定期維護�；S池由專人定期清掏，進行保養(yǎng)。
三、消防設備的日常性保養(yǎng)。對消防專用水箱一般在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水，以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質腐臭等現(xiàn)象；消防泵也應采取定期試泵的措施。
四、其他特種設備的日常性保養(yǎng)。對其他特種設備，按季度專人負責維修、管理、養(yǎng)護。
共用設施、設備維護人員操作規(guī)程
共用設施、設備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養(yǎng)是物業(yè)管理公司對所管轄范圍內(nèi)物業(yè)的附屬設備所進行的常規(guī)性的養(yǎng)護工作，共用設施、設備維護人員應遵守下列操作規(guī)程：
一、設備的日常維護保養(yǎng)是以設備操作人為主，主要是對設備實施清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性的保養(yǎng)措施。
二、操作人員定機保養(yǎng)，做好班前交接，了解設備運行情況，檢查設備各部位的清潔和潤滑，空運轉檢驗各系統(tǒng)安全裝置，正常后方可投入使用。
三、操作中要集中思想，合理使用設備，嚴格遵守設備操作規(guī)定和安全操作規(guī)程。發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時調(diào)整緊固松動的機件。
四、下班前一般須留一定時間對設備進行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑等。
五、專業(yè)維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設備，機器運轉是否正常，督促操作人員日常保養(yǎng)，制止違章操作行為。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。
物業(yè)設備管理制度9
1目的為規(guī)范采購設備的驗收活動統(tǒng)一驗收流程,特定此規(guī)程。
2適用范圍適用于本公司采購設備的進場驗收。
3職責設備驗收由工程技術部與采購部門及設備使用部門負責。
4驗收要求
4.1進口設備必須由海關開箱,按合同、報關單、品名規(guī)格、數(shù)量進行檢查,并由商檢局依法檢查設備質量,并出具檢驗報告。
4.2具體驗收操作流程
4.2.1檢查外包裝是否完好,在運輸過程中有否損壞。
4.2.2按裝箱單清點設備的零件、部件、工具、 、備品、說明書和其它技術文件是否齊全,有無缺損。
4.2.3不需要安裝的`備品、 、專用工具等應妥善保管,其中設備運行過程中需使用的專用工具由使用部門保管,其它物品由工程部保管。
4.2.4設備說明書及其它技術資料統(tǒng)一交給工程技術部辦公室歸檔保管。
4.2.5設備開箱檢查時要對檢查的情況作詳細記錄,對破損,嚴重銹蝕等情況,應拍照或圖示說明,作為向有關單位交涉的依據(jù),同時也作為該設備的原始資料予以歸檔。
4.2.6驗收工作結束后,驗收部門應填寫'設備開箱驗收單'。
5相關文件《設備驗收、安裝和移交規(guī)程》6
物業(yè)設備管理制度10
各類設備、設施是集團固定資產(chǎn)的主要組成部分。設備、設施的技術狀況和完好率,直接影響著集團和小區(qū)的能耗、修理費用及居民生活。設備設施管理工作的成效,對集團的開發(fā)成本和經(jīng)濟效益,有著直接的關系。所以必須從技術、經(jīng)濟、組織等各個方面加強綜合管理,以達到最大限度地發(fā)揮設備設施的綜合效能和投資效益。
一、設備管理組織機構
物業(yè)總公司設備工程主管
分公司(處)設備維修主管
電工班水暖班瓦工班熱力站
二、設備設施技術資料管理
設備、設施管理資料,主要指其應具的臺帳、卡片、檔案等的建立和管理。
1、設備分類:
a.供暖、供熱水設備;b.供電設備;c.給排水設備;d.通訊設備;
e.交通運輸設備;f.辦公設備g.生活設備h.機械加工設備
i.土建設備j.社區(qū)文化宣傳設k.社區(qū)文娛健身設施l.其它設備
2、設備設施編號:
3、a、已經(jīng)安裝完畢并驗收合格的設備設施,在轉入固定資產(chǎn)的同時,均應由設備管理員統(tǒng)一建帳登記。臺帳、卡片一式兩份,由主管部門和財務部各執(zhí)一份。
3、設備設施臺帳和卡片的管理:
臺帳和卡片由設備管理員管理,財務部由分管設備的財會人員負責。
b、集團新添設備設施和退出使用的設備設施,憑有關憑證,記入臺帳卡和銷帳注銷卡片。
c、設備設施折舊、大修、事故、內(nèi)部調(diào)配、調(diào)出、報廢等,都應根據(jù)有關憑證登記在卡片內(nèi),集團內(nèi)部調(diào)配轉移時,卡片隨機轉移接收單位。
4、設備設施的檔案管理:
設備檔案包括設備一生的規(guī)劃、設計、制造、購置、安裝、使用、維修、改造直到報廢過程中所形成的圖紙、文字、使用說明、計算數(shù)據(jù)、科技參數(shù)、憑證照片、記錄文字等文件資料,通過收集整理簽字歸檔建立而成。是綜合記載設備設施管理成果,是完善管理的重要依據(jù)和條件。
a:要為每臺設備建立檔案,一臺設備一個檔案,袋內(nèi)主要內(nèi)容為:
設備選型和技術經(jīng)濟論證報告書;
設備購置意向書和競標內(nèi)容;
購置合同或協(xié)議簽字副本;
設備驗收合格證;
設備裝箱單及開箱檢驗記錄;
進口設備索賠相關資料;
設備安裝記錄和驗收移交記錄;
設備登記卡片;
設備調(diào)試、運行記錄;
設備故障分析報告、事故報告;
設備定期檢查和監(jiān)測記錄;
設備維修、檢修工作記錄;
設備報廢申請和記錄、其它記錄。
b、設備施檔等管理原則和辦法:設備設施檔案內(nèi)主管單位資料室統(tǒng)一管理,設備設施檔案應建立目錄和索引。
設備檔案原則上不外借,只供查閱,特殊需要,需經(jīng)主管單位領導批準。
三、設備設施的日常管理:
1、新置設備設施一經(jīng)驗收應及時入庫妥善保管。
2、在用設備設施分級管理,責任落實到部門、班組和個人。
四、設備的日常使用和維護:
1、設備在使用操作過程中,操作人員必須熟練掌握設備的'結構、性能、維護和技術、安全等方面的業(yè)務知識,熟悉所操作的設備的關鍵部位,嚴格遵守本工種的技術安全規(guī)程。
2、設備的日常維護保養(yǎng)要落實到人,表面保持整潔,安裝要牢固可靠,部分設備設施要按時加油,潤滑油裝置種類齊全并符合技術規(guī)定。
3、設備在使用過程中,操作人員必須做到;'三好';即管理好、使用好、維修保養(yǎng)好。
五、設備的調(diào)遷、租賃、報廢:
1、集團設備因需要內(nèi)部調(diào)遷使用部門,必須由主管領導批準,交接雙方共同檢驗設備現(xiàn)狀,簽字并移交附屬設施物品。
2、集團的設備向外租賃,需先交押金。在合同或協(xié)議中對租賃期限、租金標準、付款方式、違約責任等明確體現(xiàn),經(jīng)集團總裁批準后方可租賃。
3、設備報廢由使用部門提出申請,有關負責人、技術人員和財務管理人員進行技術鑒定,并寫出報告,經(jīng)總裁批準后方可辦理報廢手續(xù)。
六、設備事故:
4、設備事故類別:a.一般事故(直接損失在500元以下)
b.設備大事故(直接損失在20xx元以下)
c.重大設備事故(直接損失在20xx元以上)
5、事故責任劃分:a.由于人為原因或操作者違規(guī)造成的設備事故。
b.因設計、制造質量不好、安裝不當造成的屬質量事故。
c.設備在正常使用下,因自然災害或非人力所能抗拒的災害造成設
備事故屬自然事故。
6、設備事故處理:a.一旦設備發(fā)生事故,設備管理員組織操作員、技術人員、有關領導共同分析原因,確定事故類別、
責任并寫出報告和處理意見。
b.一般事故由主管單位領導做處理決定。
c.大事故和重大事故由集團總裁簽署處理決定。
七、設備的維修保養(yǎng):
1、要根據(jù)本部門所管設備的性能特點,使設備的維修保養(yǎng)各項規(guī)定落實到人,
多人操作的設備每一臺都要有專人負責,集團公用設備指定專人保管維護,根據(jù)設備實際使用情況建立日常檢查保養(yǎng)制度和定期檢查保養(yǎng)制度以及日常巡回檢查制度。
2、考核指標:a.設備完好率:熱能、供電、供水在90%以上。
b.故障停機率小于3%。
c.一、二級保養(yǎng)完好率98%以上。
d.巡回檢查率達100%。
3、交接班制度:交班作者下班前,負責清掃衛(wèi)生,完成本班次交班設備運轉記
錄并簽字;接班操作者必須提前十五分鐘到達崗位,對照交班記錄認真檢查設備運轉情況,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,必要時拒絕接班,請主管負責人協(xié)調(diào)處理。設備運轉記錄應字跡清晰、描述真實,各類記錄不準撕毀和丟失。
物業(yè)設備管理制度11
1目的
為規(guī)范設備事故管理，明確設備事故責任，特制定本規(guī)程。
2適用范圍
適用于公司管理范圍內(nèi)設備事故的管理。
3職責
3.1工程技術部負責設備事故的管理。
3.2常務副總經(jīng)理負責設備事故的審核。
4管理規(guī)程
4.1凡各種設備因非正常原因造成損壞，使精度、性能、功率降低甚至造成停產(chǎn)，以及表面雖未損壞而內(nèi)傷嚴重者，均稱為設備事故。
4.2設備事故的性質
4.2.1責任事故：因人為原因（如違反操作規(guī)程）而造成的事故。
4.2.2質量事故：因設備設計、制造、安裝等原因而造成的事故。
4.2.3自然事故：因遭受自然災害而造成的'事故。
4.2.4其他事故：凡不屬于上述三類原因的事故。
4.3處理
4.3.1公司發(fā)生設備事故后，由設備使用部門報告工程技術部，由工程部負責進行處理并修復。
4.3.2工程部會同設備管理部門對事故進行分析，填寫'設備事故報告書'，做出處理意見。
4.3.3'設備事故報告書'經(jīng)由設備管理部門和工程技術部負責人簽字后送公司常務副總經(jīng)理批示、處理。
4.3.4設備事故經(jīng)分析、處理并修復后，工程技術部應計算出實際損失，報送財務部。
4.3.5所有權屬于業(yè)主的設備，發(fā)生事故后，應以'設備事故報告書'的形式由小區(qū)管理處向業(yè)主委員會報告，如需動用維修基金進行修復，需經(jīng)過業(yè)主委員會同意，
4.3.6公司發(fā)生的各種事故，應由工程技術部在'設備事故登記表'內(nèi)予以登記。
5記錄
《設備事故報告書》
《設備事故登記表》
物業(yè)設備管理制度12
物業(yè)工程部設備運行管理制度:防火制度
1)在消防中央監(jiān)控室,應具備以下資料及鎖匙:
a)一套完整準確地記錄物業(yè)火災預報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖,包括煙感/溫感探測器和主控屏位置,手提滅火器和滅火毯,消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴,消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。
b)一套清楚及準確的建筑平面圖,圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險倉、防煙門、走火梯及太平門等。
c)一套各種消防設備之備件清單。
d)一套完整之排煙通風圖。
e)工程部必須保存出現(xiàn)緊急情況時聯(lián)絡人的電話、手機號碼。
2)在指定地點吸煙,煙灰、煙蒂要丟進煙缸。
3)維修工作中需要使用易燃材料時,應特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。
4)不得隨意挪動消防設施,發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或泄露應及時報告。
5)當發(fā)生火災警報,各人員一定要認真處理,直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜,行動時不要太急躁。
6)任何人士如發(fā)現(xiàn)火災,應先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和他自己的動向。
7)當有火災警報時,以下的.警鈴應不斷地響起:
8)首層
9)火災的樓層
10)與發(fā)生火災相鄰的樓層
11)如發(fā)生火災,工程部的首要任務是保證消防水泵,正壓風機,排煙風機正常運行,保證供水供電,并及時通知保安滅火。
12)發(fā)生火災時,工程部應做好以下工作:
a派有經(jīng)驗的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。
b盡可能從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。
c通知工程師有關情況。
d通知所有當值員工,尤其是身處地庫及機房之員工。
e當消防員到場,立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。
f其他當值工程人員留守崗位候命戒備。
g工程師應做好:
立即通知xxx大廈空調(diào)主機房發(fā)生火警警報。
與各部員工合作,確保各消防系統(tǒng)運作正常。
向消防指揮員提供技術意見。
根據(jù)情況改變以下設備的運行狀態(tài):
排煙系統(tǒng)
空調(diào)通風系統(tǒng):在正常情況下,應將發(fā)生火災那一層、上一層、上二層和下一層之空調(diào)和給風系統(tǒng)關掉,以防止?jié)鉄熉印?/p>
升降機和扶手電梯。
干濕消防系統(tǒng)。
強電及后備發(fā)電/照明系統(tǒng)。
h通知有關工程人員在工程部候命。
i在空調(diào)主機房之員工應:
立刻察看全機房范圍,確定警報是否源自主機房。
如火災在機房內(nèi),不要冒險;在可能情況下,關掉冷凍主機,
用現(xiàn)有工具和滅火筒將火撲滅。如不能把火撲滅,應立刻鎖門離開現(xiàn)場。
j當值工程人員應:
立刻上報不要獨自冒險,如發(fā)覺火勢蔓延,應盡快離開現(xiàn)場,在可能情況下,用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。
與工程部保持聯(lián)絡及依照上級之指示行動。
當火被撲滅或確證是誤報后:
將火災警報系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原,如有消防隊長在場,須征得消防隊長同意才可行動。
如噴淋系統(tǒng)正在灑水,應將分層閥關上,以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設備,使系統(tǒng)盡快恢復正常。
檢查受影響的樓層,并拍照作好記錄。
盡快寫出報告連照片和出事原因呈交項目經(jīng)理。
k租戶的二次裝修應遵循《裝修施工安全管理制度》。
物業(yè)設備管理制度13
1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃落實情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫《季度/月度設備設施檢查記錄》。
2、每天（或每周），由設備專業(yè)主管人員對所管轄設備的運行狀況進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異常或事故隱患時應及時排除，重大問題應及時向工程部（設備設施主管部門）、管理處主任匯報；同時應按要求如實填寫相關設備日檢記錄。
3、設備責任人必須保證設備安全運行，每天對設備安全狀況、線路、零部件等進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障隱患及時排除，確保安全。
物業(yè)設備管理制度14
1、技術檔案管理各類技術資料必須分類裝訂成冊,編制目錄,專人管理及制訂借用制度。
技術檔案一般可分成四類:物業(yè)施工竣工驗收的整套檔案資料;
設備的規(guī)范、標準、各項制度及技術標準;
設備新技術信息及資料;
職工技術考核標準及資料。
1.1所有工程技術資料、圖紙、使用說明書、工具書、工程維修保養(yǎng)原始記錄等均作為工程技術檔案在工程部資料室歸檔統(tǒng)一保管。
1.2文件、資料是大廈的重要財富,人人都要愛惜。
1.3未經(jīng)批準,不得將任何資料借給本公司以外人員。
1.4重要的工程技術檔案應保存原件,原件通常不予借閱,以復印件的版本外借。
1.5檔案資料借閱要嚴格履行借閱手續(xù)。
除圖書外,檔案資料嚴禁帶出大廈。
重要資料只限在資料室內(nèi)閱讀。
1.6借閱圖書每次限借一本,特殊情況需得到總工程師批準。
借期為一個月,到期應辦理續(xù)借手續(xù)。
圖書不得在個人手中長期持有。
1.7對檔案資料,借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改,保持版面清潔。
2、設備登記卡設備登記卡是設備管理的主要依據(jù),每一臺設備都應設立一張登記卡。
為了便于查閱,可按設備系統(tǒng)分別裝訂成冊。
現(xiàn)代化設備管理的一條重要經(jīng)驗,就是重視對設備狀況及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計,系統(tǒng)地、有計劃地積累分析原始記錄,在調(diào)查分析中研究設備維修保養(yǎng)工作的.規(guī)律,使設備能夠達到最高的綜合效率。
設備登記卡應包括設備檢查、維修保養(yǎng)記錄,設備缺陷記錄以及重大事故記錄,這些可作為設備計劃檢修和確保設備正常運行的重要依據(jù),也是設備技術改造、報廢的主要依據(jù)。
設備一般每年按設備登記卡進行一次全面的清點核對,應該做到帳物相符。
3用戶設備檔案卡物業(yè)的每套客房可認為是為用戶服務的獨立設備,因此,每一獨立單元需設立一張用戶單元設備檔案卡。
這有利于掌握對用戶設備的完好程度及設備返修率程度的了解。
4質量記錄《設備檔案卡》ed-tb-0309-113《設備編號法則》
物業(yè)設備管理制度15
一、確保能源的供給及有效地控制能耗。
二、選擇設備要綜合考慮性能優(yōu)良,技術指標先進,價格合適,利用率高,適應性強和運行費用省。
三、建立設備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳和技術資料及審批制度。
四、購置一定量的備品備件,對關鍵設備的易損件必須購置備品備件,低值易耗的材料也應有一定量的`儲備,以便發(fā)生故障能及時更換縮短停機時間。
五、建立日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度并做好詳細記錄。
六、建立設備大、中、小修工程的驗收制度,確保維修合格率98%。
七、有計劃地做好設備的改造與更新。
八、每年度有計劃的對設備進行清查、核對和使用鑒定。
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